Начать жизнь за городом. Общие вопросы.

Начать жизнь за городом. Общие вопросы.
отвечает Алексей Гальцев, основатель компании
Гальцевы и Фон Герц
1.Как лучше подбирать участок для будущего дома, на какие критерии ориентироваться?
Главное в участке — это местоположение. Обращайте внимание на соседей, дорогу. Вам жить с этими людьми и ездить по этой дороге каждый день.
2.Хочу строить свой дом. За что схватиться в первую очередь? Оформлять документы, приглашать рабочих, закупать материал?
Начать лучше с проекта будущего дома. Детально распланировать, постараться просчитать все детали. Например сразу нужно выписать все электроприборы, которые будут у вас в доме. Документы и рабочие материалы можно делать параллельно. Главное в новом доме — это планирование.
3.Какова долговечность загородного дома? Сколько он простоит?
Дом для ПМЖ стоит от 3 млн рублей под ключ за 120 кв.м. Долговечность частного дома начинается от 50 лет при использовании современных технологий.
4.Я хочу жить в доме круглый год, что посоветуете?
Снимите в аренду дом на 3 месяца. Вам станет многое понятно: какой Вы дом хотите, что обязательно должно в нем быть. В любом доме можно жить круглогодично при должном утеплении. Наши клиенты уже построили себе более 800 домов. Мы аккумулировали их опыт и поделимся им с Вами.
5.Сколько времени потребуется для строительства дома площадью 200 квадратных метров?
От 2 месяцев до 6 месяцев при строительстве “теплого контура” или “коробки”.
6.Какой материал выбрать для строительства?
Кирпич — дорого и стандартно. Долго строить.
Термо-кирпич — хорошее решение, но нужно думать, чем утеплять. Лучше чем блоки.
Камень — холодно, есть материалы и получше.
Каркас — самый теплый, небольшие проблемы с шумоизоляцией, не популярен пока в России.
Блок (пено / газо / шлако и тд.) — уже не дешево, как было 5 лет назад. По себестоимости приближается к кирпичу.
Клееный брус — красиво, по-европейски, бизнес-класс. При продаже готового дома, его цена всегда превышает расходы, понесенные на строительство.
Бревно — выходит из моды. Трудно продать такой дом.
Фахверк / домокомплекты — новое для России. Мало кто умеет строить. Панорамное остекление на всю стену вызывает в людях “боязнь холода”. Пока непривычно для русского менталитета.
7.Какие основные стадии строительства загородного дома?
1) подготовка площадки 2) заливка фундамента 3) возведение коробки “теплого контура” 4) разводка инженерных коммуникаций 5) чистовая отделка внутренняя / внешняя отделка 6) ремонт
8. Как найти исполнителей?
Исполнителей лучше всего искать по рекомендациям. Важно посмотреть УЖЕ готовые дома, которые построили эти исполнители и поговорить с их жильцами.
9.Как не попасть в руки мошенникам-строителям? Как защититься от обмана при строительстве дома? (юридический аспект)
Если Вы выбираете подрядчика не по прямым рекомендациям, то следует сделать: 1) проверить фирму подрядчика на предмет наличия судебных дел и время создания компании, а также количества сотрудников в штате. 2) Подписывать договор, который прошел проверку у юриста. 3) оплачивать работы поэтапно.
10.Как отличить профессионала от строителя-любителя? (аспект качества строительства)
Задайте вопрос: «как вы укладываете пароизоляцию»?
Если Вам ответят «мы клеим ее на скотч двухсторонний», спросите «а еще что ?» Спрашивайте «а что еще» пока Вам не скажут — «это все».

Правильный ответ: 1) определение верной стороны для монтажа пленки. После определения верной стороны следует проклеить двухсторонним скотчем крест — накрест место монтажа. А ТАКЖЕ по периметру ( что часто не знают плохие строители ), так как от слова «ПАРОИЗОЛЯЦИЯ» — становиться ясно, что площадь должна быть изолирована со всех сторон по периметру и внутри этой площади ячейками.

11.Как понять, что смета сильно занижена, для привлечения клиента, или завышена?
Нужно смотреть в смете на пункты, которые не могут отличаться по стоимости более чем на 10 % у разных исполнителей. Например: стоимость конкретного материала (кирпич, брус и тд.), или стоимость работ по заливке фундамента. Это пункты, при прочих равных, на которые не существует большой маржинальности, дадут Вам понимание того, насколько смета посчитана верно. Если эти пункты сильно разнятся по стоимости — смета либо завышена, либо занижены сознательно.
12.Как защититься от разбухания сметы на строительство?
Предусмотреть в договоре строительства 2 пункта 1) поэтапная оплата 2) ответственность за срыв сроков и удорожание проекта исполнителя.
13.Какие существуют способы сэкономить при строительстве дома, не ухудшая качество?
Заменить дорогие материалы аналогами того же качества. Особенно это касается отделки дома, как внешней так и внутренней.
14.Как получить разрешение на строительство дома? Нужно ли оно?
Для получения разрешения на строительство существует стандартная государственная процедура. Оно нужно для того, чтобы потом оформить собственность на строение. В ряде случаев разрешение можно делать параллельно или даже после постройки дома. Этим могут заняться юристы Гальцевы и Фон Герц, или мы расскажем Вам порядок самостоятельных действий.
15.Где взять проект?
Можно купить типовой проект на сайтах-сборниках, а можно обратиться в проектное бюро. Разница в 20-30 тыс. Типовой проект стоит 30 000 рублей, индивидуальный проект 60 000 рублей. А можно получить проект в подарок, при попадании в акции.
16.Какой проект дешевле, типовой или индивидуальный?
Типовой проект дешевле в 2 раза. Типовой стоит 20-30 тыс., индивидуальный порядка 50-60 тыс. Скорее всего, используя типовой проект Вы с 90 % вероятностью будете вносить в него свои изменения (коррекция обойдется вам в + 15-20 тыс.).
17.В какой части участка лучше размещать жилой дом?
Самым значительным аспектом при расположении основной постройки является рельеф участка. Если участок с уклоном, то дом располагают на возвышенной части, чтобы защитить постройку от осадков. Также нужно учитывать ориентацию по сторонам света, чтобы в доме было как можно больше дневного света и тень от дома не падала на участок. Удаление от границы участка, отделяющей от улицы или дороги в среднем 5-8 метров, зависит от того, будет ли у вас парковка, и какой тип ворот вы поставите. Также нужно учитывать расположение коммуникаций, подведение их должно быть максимально удобно к постройке.
18.Как лучше составить план участка?
Требования санитарно-технических норм: мусорные контейнеры и туалеты должны быть расположены минимум на расстоянии в 20 метров от жилого дома.
Требования противопожарных норм: от жилого помещения до бани расстояние должно быть минимум 5 метров. В зависимости от материала дома расстояние до другого жилого дома должно быть от 6 до 15 метров.
До начала строительства проконсультируйтесь с местными архитектурными органами, у них могут быть свои, особые требования, но лучше всего — запросить информацию у Вашего риэлтора.
19.Каково минимальное расстояние от границ участка до сооружений?
3 метра — минимальное расстояние. В ряде случаев возможно строительство от 1 метра удаленности.
20.На чём экономят строители?
Строители-профессионалы экономят на объемах закупок стройматериалов из дальних районов России, на постоянной работе с бригадами (а не разовой работе) и на выстроенной системе логистики и контактов. Строители — любители экономят на незнании клиента
21.Какие грунты можно считать самыми плохими и самыми хорошими для строительства фундаментов?
Скалистый грунт – самый лучший. Хрящеватый грунт — полностью подходит.
Песчаный грунт – строить можно, но нужно учитывать проседание грунта.
Суглинка и супесь – среднее между песком и глиной. Зависит от процента содержания того или иного.
Глинистый грунт – наиболее сложный для возведения фундамента. Является самым непредсказуемым, так как может размываться, сжиматься и вспучиваться в зимний или холодный период. Для глинистого грунта глубина фундамента должна быть равна как минимум глубине промерзания. А высокий уровень грунтовых вод может принести массу неприятностей.
22.Что обозначает термин «тяжелый дом»?
Дом считается “тяжелым” если силы морозного пучения (зимой из за кристаллизации воды в земле, земля разбухает) слабее тяжести дома. В таком случае зимнее изменение грунта вашему дому не страшно.
23.Как выбрать подрядчика для выполнения ремонта?
Лучшие метод: по рекомендациям и отзывам либо клиентов, с кем Вы лично знакомы. Либо по рекомендациям компетентных лиц.
24.Что делать в офисе потенциального подрядчика?
Нужно определить 2 момента: 1) насколько подрядчик качественный 2) что предлагается и за какую стоимость. Для этого Вам нужно задать специализированные вопросы по строительству, узнать, как осуществляется работа и контроль за работой, посмотреть уже построенные проекты (внимание, не картинки проектов, а готовые дома).
25.Чем клиент может рисковать в первую очередь, и на какие моменты обратить внимание перед подписанием договора с подрядчиком?
Клиент может рисковать 1) потерей денег (непорядочный исполнитель) 2) срыв сроков, повышение стоимости в ходе строительства 3) некачественное исполнение. Обращайте внимание на цену подряда (если она отличается от 2-ух других конкурентов более чем на 15 % — это сигнал к тому, что нужно все тщательно проверить). Также нужно обращать внимание на сам договор — это должен быть договор с обязательствами сторон и штрафными санкциями в случае нарушения обязательств.
26.Как я могу проконтролировать качество выполненных работ?
Для полной уверенности в качестве строителя можно нанять человека — ”технический надзор”. 10 -15 раз за период строительства он приезжает на стройку и проверяет качество работ. Обойдется от 5 до 7 тыс. за выезд.
27.Что означает термин «строительство «под ключ»?
Это строительство дома с ремонтом. То есть “вам выдадут ключ, открывая дверь которым можно жить в доме без дополнительных работ”.
28.Как формируются строительные расценки на работы?
Стоимость работы специалиста на 1 метр площади работ. Цена на услуги специалиста выражается в 3 категориях ( новичок / профессионал / узкий специалист ), в каждой категории цена на работы формируется рыночным, конкурентным путем.
29.Как определить финишную стоимость строительства коттеджа?
Финишное строительства дома раскладывается по этапам, где стоимость каждого этапа раскладывается на стоимость материала и стоимость работы специалистов.
Стоимость “теплого контура” (фундамент/коробка/окна/двери/крыша) + стоимость инженерных коммуникаций, разведенных по дому + стоимость чистовой отделки помещений + стоимость внешней отделки = стоимость финишного строительства дома.
30.Вопросы проектирования: какие бывают сложности и проблемы? Нужно ли согласовывать проект с государственными органами?
На момент сентября 2017 года согласовывать проект частного дома с гос. органами не нужно. В проектировании дома главная сложность — это учесть все детали и долгое согласование с клиентом.
31.Как нужно подготовить участок к работам?
Если земляные работы произведены (выравнивание участка, террасирование или другое), то к участку должны быть подготовлены подъездные пути (для грузового транспорта), электричество не менее 3 квт и техническая вода для того, чтобы начать строительство дома.
32.Через какое время после возведения «коробки» дома можно приступать к отделочным работам?
Зависит от материала, который Вы использовали при строительстве. Примерно для любого дома можно выработать следующее общее правило: внутренние отделочные работы лучше всего делать на следующий сезон после возведения коробки. Внешние отделочные работы можно производить сразу.
33.Договор подряда на строительство дома. Что должно быть учтено?
Список материалов, список работ, сроки, этапы оплаты, ответственность за срыв сроков и увеличения сметы расходов.
34.Проект дома самостоятельно? Возможно ли это?
Да, возможно, как и сделать самому себе операцию. Существует множество программ, которые позволяют заниматься проектированием дома. Однако, если у Вас нет опыта в этом — рекомендуется как минимум согласовывать проект со специалистами. Консультируясь с ними, Вы сэкономите немало средств на исправление в дальнейшем того, что Вы не предусмотрели или не знали.
35.Правильно ли оценивать стоимость строительства по стоимости материала стен?
Неверно оценивать стоимость строительства по стоимости материалов стен. Помимо этого в цену также нужно добавить стоимость работ, маржинальность подрядчика (его заработок), доставку материалов.
36.Что такое канадская технология в строительстве домов?
Это каркасная технология строительства дома. То есть “скелет” дома выполняют из деревянных (или металлических) балок, способных нести нагрузку. А стены делают из плотной фанеры и большого слоя утеплителя. Таким образом дом становится дешевле, так как не тратится “твердый” материал на стены и возрастает скорость строительства, такой дом “теплее” в 1.5 — 2 раза чем дом из кирпича или бруса.